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Después de la tormenta siempre llega la calma. La moderación del mercado llega para quedarse

La economía es cíclica, nada se mantiene eternamente en la misma fase y el mercado inmobiliario es un buen ejemplo de ello.

Tras la burbuja inmobiliaria y el gran batacazo de la crisis de 2008 quedó desmontada esa creencia popular de que “el ladrillo siempre sube”. Pero también sirvió para demostrar que por muy profunda que sea una recesión, se acaba superando y volviendo a unos niveles aceptables de actividad.

Los expertos mantienen que el sector inmobiliario discurre de manera cíclica por cuatro fases que pueden tener una mayor o menor duración y que, por supuesto, se ven influidas por condicionantes externos. Primero iría el ciclo de expansión, segundo el de moderación, tercero el de contracción, cuarto el de estabilización y vuelta a empezar.

La siguiente pregunta es obvia ¿en qué fase nos encontramos actualmente? Pues bien, según los especialistas de Casaktua, habría que echar la vista atrás, hasta 2013, momento en el que comenzó una tendencia de subida de los precios que se mantuvo de forma continuada hasta 2018, año en que se alcanzaron las cifras máximas (+ 7%). Esta franja temporal correspondería a un periodo de expansión, que se vio interrumpido en 2019, con el comienzo de la moderación (5,6%).

Para este año, todo parece indica que esta tendencia continuará, con un porcentaje promedio del 2% – 4%. De momento, los precios no bajarán (excepto en alguna zona específica), pero sus subidas serán más moderadas.

Los precios se mantienen, pero la venta de propiedades está comenzando a caer. Según el Colegio de Registradores, en el último trimestre de 2019, moderación del mercadolas cifras de compraventas de casas, han experimentado su tercera bajada trimestral consecutiva.  Las 117.387 compraventas de los tres últimos meses del año se traducen en una reducción del -4,21%.

Respecto al tipo de vivienda, los resultados son reveladores. La venta de obra nueva se incrementó un 3,78% pero la de casas de segunda mano, se redujo un 5,87%. En un país donde más del 80% de las transacciones son de viviendas usadas, su descenso tiene una mayor trascendencia que el leve aumento de la obra nueva.

Pero ¿cuáles son las circunstancias externas que están provocando estos cambios? En un mercado tan complejo son muchos los factores que pueden influir en su evolución. Veamos algunos de los más relevantes:

  • La inestabilidad política de los dos últimos años ha contribuido a crear un clima de incertidumbre que ha afectado a la economía en general y ha frenado las inversiones en vivienda. Según el Observatorio de la Valoración de la AEV, la inconsistente coyuntura socioeconómica ha conducido a una menor actividad de gasto en bienes duraderos, lo cual está postergando la decisión de compra de vivienda hasta que se aprecie un escenario socioeconómico más seguro.
  • La nueva Ley de Contratos Inmobiliarios – más protectora con el comprador, pero también más exigente con quienes presentan un mayor índice de riesgo- ralentizó las operaciones inmobiliarias en 2019, lo que implicó el descenso de las compraventas y la paralización del número de hipotecas.
  • En la actualidad, el sistema bancario requiere a los promotores unas condiciones más estrictas para la financiación de inmuebles (con ventas previas en torno al 70%).
  • La reposición de vivienda o la inversión, han sido durante un largo periodo, las motivaciones que mantenían activo el mercado inmobiliario. El perfil del comprador correspondía a la numerosa generación del baby boom. Ahora el perfil está cambiando y trasladándose hacia generaciones posteriores, que no fueron tan prolíficas. Y que tienen menos capacidad de ahorro lo que les dificulta la obtención de hipotecas.
  • Las posibles implicaciones del Brexit preocupan a los británicos y han provocado un descenso en sus adquisiciones. Aun así, se mantienen a la cabeza de los compradores internacionales, con un 14,23% del total de las adquisiciones, por encima de franceses y alemanes.

Ante este escenario, el mercado confía en que la moderación de los precios y el ajuste entre la oferta y la demanda asegurará un ritmo de ventas más estable. Y vosotros ¿tenéis previsto invertir en vivienda este año? Si queréis conocer cuáles son las tendencias en el sector inmobiliario que marcarán 2020, podéis consultar esta entrada.

2020-03-10T18:24:08+00:00 5 marzo, 2020|Tags: , |0 Comments

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