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Claves para cambiar vuestra antigua casa por una nueva

Los motivos para adquirir una nueva vivienda suelen estar relacionados con mejorar las condiciones de vida respecto a la anterior: conseguir más espacio o un mayor número de habitaciones, disfrutar de más extras, residir en una zona mejor o en un edificio más moderno… En la mayoría de los casos, los propietarios ponéis a la venta vuestra casa actual y utilizáis el dinero obtenido para sufragar parte del coste del nuevo inmueble.

Esta fórmula, que los norteamericanos han bautizado como property chain, suele necesitar de un tiempo relativamente prolongado, una media de 8 meses, para completarse. Aunque supone una gran ventaja para simplificar vuestras finanzas personales y recibir una inyección de capital con la que acceder a la nueva propiedad, también conlleva algunas dificultades y genera importantes dudas. El equipo de Casaktua ha querido responder a las más habituales:

¿El orden de los factores altera el producto?Cambiar de casa: property chain

Muchos propietarios os planteáis si puede ser más ventajoso vender primero vuestra casa o comprar la nueva, pero ¿es realmente importante el orden? Pues bien, la situación perfecta sería aquella en la que tuvierais vuestro hogar totalmente pagado y contarais con reservas para hacer frente al 20% de la compra y al 10% de los costes del nuevo inmueble. Sería necesario solicitar una hipoteca, pero no sería urgente deshacerse del inmueble y, por lo tanto, disminuiría el riesgo de hacer una mala venta.

Si vuestra residencia actual aún no os pertenece completamente, pero sí que tenéis dinero ahorrado para afrontar ese 30% del precio total y de los gastos, podéis tramitar una nueva hipoteca y afrontar el pago de las dos simultáneamente hasta que consigáis vender la primera.

Y, por último, si lo que queréis es ganar tiempo, podéis solicitar una hipoteca puente. Se trata de un producto financiero que aúna el importe de las dos hipotecas en una sola cuota mensual y que, dependiendo de las condiciones firmadas, os comprometería a vender la propiedad anterior en un plazo de entre dos y cinco años.

Pero el proceso financiero de esta doble operación no es lo único que debe preocuparos.  Existen una serie de cargas fiscales que deberéis asumir tanto tras la venta como tras la compra.

¿Qué impuestos debéis pagar?

  • Plusvalía en el IRPF: a grandes rasgos, se podría definir como la diferencia entre lo que os costó el inmueble en el momento de adquirirlo y el precio al que lo vendéis ahora. En la siguiente Declaración de la Renta deberéis pagar por este aumento patrimonial en función de tres tramos definidos: un 19% hasta los 000 €, un 21% de los 6.000 € a los 50.000 € y un 23% para cuantías superiores a 50.000 €. 
  • Plusvalía municipal: no depende de la diferencia de precio entre la compra y la venta de vuestra vivienda actual, lo que tiene en cuenta es el aumento del valor del suelo urbano. Se calcula multiplicando el número de años que habéis residido en vuestro inmueble por un coeficiente determinado por cada ayuntamiento. A este se le añade el tipo impositivo municipal correspondiente, cuyo porcentaje máximo no debe superar un 30%.

Impuestos sobre la compracambiar de casa

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: si se trata de una vivienda de segunda mano, solamente deberéis costear el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo valor–entre un 4% y un 10%- está fijado por cada comunidad autónoma.
  • IVA: en el caso de los inmuebles de obra nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido asciende al 10% del importe total.
  • IAJD: para inscribir una vivienda de nueva construcción en el Registro de la Propiedad, deberéis desembolsar entre el 0,5% y el 1,5% del precio final en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Desde el ángulo fiscal, la venta de una casa puede ser costosa. Si, después, realizáis una compra, el valor impositivo podría ascender -en la peor de las situaciones- hasta cerca de un 35% del ingreso generado por la venta. Estamos hablando de mucho dinero, pero no os alarméis, existen algunos atenuantes que podéis alegar y que reducirán considerablemente este porcentaje tributario.

El primero va asociado al hecho de que se trate de una venta y compra de vivienda habitual. Si es así, la tasa sobre la plusvalía solo se aplicaría al capital de la venta que no reinvirtáis en la compra, y lo más frecuente es que reinvirtáis todo lo obtenido, así que podríais quedar exentos de este impuesto. El segundo, se refiere a la edad de los compradores: si tenéis más de 65 años, también os veríais liberados de esta obligación de pago.

Si estáis entre ese 15% de los españoles que desea cambiar su propiedad actual por una nueva casa, aquí tenéis todas las opciones disponibles y los impuestos que debéis conocer y liquidar. Así os será más sencillo tomar la decisión más adecuada para vuestras propias circunstancias.

 

 

 

 

 

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